[대한행정사회신문=김진경 ]

                                             <출처 : 국토교통부>

 재건축과 재개발은 행정업무임에도 불구하고 변호사들이 의뢰를 받아 추진하는 경우가 쉽게 볼 수 있다. 또한 유튜브 영상을 보아도 변호사들이 유튜버로 활동하는 것을 종종 본다. 그러나 업무의 성격을 잘 이해 한다면 행정사가 조합설립의 과정 등에 대하여 더 수월하게 행정을 처리할 수 있다는 것을 알 수 있다. 

 조합설립은 하나의 행정적 절차이고 그 절차를 이행하는데 조합원들의 이해를 구하는 과정이 중요하다. 또한 조합설립 이후 가장 쟁점이 되는 부분은 매도청구가 된다. 이에 조합설립과 매도청구 부분의 중요한 사항 몇가지에 대하여 판례와 같이 보면서 고찰을 하고 경쟁력을 높인다면 좋은 업무중에 하나임을 직시할 수 있을 것이다.

 얼마 전에 취재 아닌 취재를 한 적이 있다. 예전 조합(갑)과 이미 합의된 조정조서가 새로 설립된 조합(을)을 이길수 있느냐는 것이었다. 여기서의 쟁점은 조정조서도 하나의 판결로서 존재하지만 새로 설립된 신규조합(을)을 이길수 없다는 것이다. 이유인즉 새롭게 설립된 조합(을)이 그 조합설립 인가 전에 조정조서를 가지고 이의를 제기하였으면 조합이 신규로 설립(을)되지 않았을 것이기 때문이다. 

이렇듯 조정조서도 그 조정조서 내용을 충실하게 이행하지 않는다면 다른 암초를 만나 좌초될 수 있다. 조정조서에 대한 참고할만한 판례를 소개하면 다음과 같다.

 「조정은 당사자 사이에 합의된 사항을 조서에 기재함으로써 성립하고 조정조서는 재판상의 화해조서와 같이 확정판결과 동일한 효력이 있으며 창설적 효력을 가지는 것이어서 당사자 사이에 조정이 성립하면 종전의 다툼 있는 법률관계를 바탕으로 한 권리·의무관계는 소멸하고 조정의 내용에 따른 새로운 권리·의무관계가 성립한다. 이러한 조정조서에 인정되는 확정판결과 동일한 효력은 소송물인 권리관계의 존부에 관한 판단에만 미친다고 할 것이므로, 소송절차 진행 중에 사건이 조정에 회부되어 조정이 성립한 경우 소송물 이외의 권리관계에도 조정의 효력이 미치려면 특별한 사정이 없는 한 그 권리관계가 조정조항에 특정되거나 조정조서 중 청구의 표시 다음에 부가적으로 기재됨으로써 조정조서의 기재 내용에 의하여 소송물인 권리관계가 되었다고 인정할 수 있어야 한다(대판2006다37304)」

 조합설립 이전에 이루어진 조합설립 결의의 효력(쌍방간의 매매 등)은 법적인 효력이 없다. 이 또한 조합설립 이후 그 내용을 조합설립 시에 심도 있게 다루어지지 않으면 낭패를 본다는 것이 판시의 내용에 있어 소개하고자 한다.

 「상가재건축정비조합이 조합설립인가 전 이루어진 당초 조합설립결의의 효력에 대하여 조합원들 사이에 다툼이 생기자 임시총회를 개최하여 새로운 내용의 재건축결의를 하였는데 당초 조합설립에 동의하였던 갑 등 구분소유자 일부가 새로운 재건축결의에 동의하지 않자, 조합이 이들을 상대로 매도청구를 하고 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소 확정판결을 받은 사안에서, 위 판결은 갑 등의 조합원 지위를 상실시키거나 매도청구권 행사에 의한 매매계약 체결의 효력을 발생시키는 효력이 없다고 한 사례(대판2010다95338)」 

 조합설립시 절차적 하자로 소송에 패소하는 경우가 있다. 단순하지만 중요하게 다르는 것 중에 하나가 조합 간부는 구역안에 1년 이상 주민등록 및 거주하여야 하고, 조합설립 동의서 징구시 도장 유무 특히 무인시 손가락 지문이 뚜렷해야 한다. 동의서 징구시에는 사업계획 등 첨부물이 정확해야 한다. 사업계획이 성실하게 기재되지 않아 패소한 판례를 소개하면 다음과 같다. 

 「집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 제2항에 의하면 재건축의 결의는 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 다수에 의한 결의에 의하도록 규정되어 있고, 같은 조 제3항, 제4항에 의하면 재건축의 결의를 할 때에는 건물의 철거 및 신건물의 건축에 소요되는 비용의 분담에 관한 사항과 신건물의 구분소유권의 귀속에 관한 사항을 정하여야 하며, 위와 같은 사항은 각 구분소유자 간의 형평이 유지되도록 정하지 아니하면 아니 된다고 규정하고 있는 바, 

 위 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 구분소유자들로 하여금 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준이 되는 것이고, 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정하여야 하고 이를 정하지 아니한 재건축 결의는 특별한 사정이 없는 한 무효이다」(대판2004다7002)

 매도청구 일자는 언제인지가 간혹 다툼이 있는데 「소규모주택정비법 제35조 매도청구에 따라 진행(각 소장 부본 송달이후 도래한 회답기간 만료 다음 날을 매매계약 성립일로 볼 수 있다(대판2009다63380)」 라고 판시되었으며, 소규모주택정비법 시행령 제20조 제1항~3항에 따라 조합의 설립에 관하여 토지 등 소유자의 동의를 받아야 하는 사항은 건축되는 건축물의 설계개요, 정비사업비, 정비사업비의 분담기준, 사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 정관이라고 규정되어 있으므로 이 또한 실기를 하면 안될 사항이다. 

 재건축조합 총회결의 무효확인도 민사소송이 아닌 행정소송으로 하여야 한다는 사항을 판례에서 적시하고 있다.

 「구 주택건설촉진법에 따라 조합설립인가를 받은 후 도시 및 주거환경정비법하에서 새로이 ‘사업시행계획에 대한 동의 및 재건축결의서’라는 동의서에 의하여 이루어진 재건축결의의 무효확인을 구하는 소를 민사소송으로 제기한 사안에서, 그 무효확인 청구를 조합설립변경 결의 또는 사업시행계획 결의의 무효확인을 구하는 취지로 해석될 여지가 있으므로 관할 법원인 행정법원으로 이송함이 상당하다고 한 사례」(대판2008다6328)

　재건축 등 조합설립시부터 준공까지(소송은 별개로 하고)는 행정관청에서 모든 업무가 이루어지므로 주변 상황과 경쟁력을 볼 때 이 업무는 행정사의 영역으로 발전되어 갈 수 있는 소지가 많음을 볼 수 있다.