류창곤( 행정사, 대한행정사회부회장 )

 [대한행정사회신문=편집국 ] 전국의 153개 공동주택 리모델링 주택조합이 노후 주거환경의 개선을 위하여 각 현장에서 인허가를 받기 위하여 고군분투하고 있다. 그러나 2013년 개정 주택법의 리모델링의 활성화를 위한 후속법률들의 공백과 정책부서의 무관심으로 인한 실무적인 절차의 불명확성과 모순으로 국민들은 사업 진행에 많은 비용과 시간을 낭비하고 있으며 이해 당사자간에 여러 가지 갈등이 계속 증폭되고 있다.

이러한 문제해결의 일환으로 공동주택 리모델링 사업의 절차를 진행하면서 실무적으로 발생하는 여러 가지 문제 중 핵심인 안전진단과 안전성 검토의 현황과 문제점들을 고찰하고 이에 대한 정책대안과 기대효과를 살펴보고자 한다.

현재 공동주택 리모델링의 안전관련 법률규정상 절차의 실무 순서는 다음과 같다.

 우선 위의 그림에서 보듯이 법률절차상 제1차 안전성 검토는 기존건물에 대한 제1차 안전진단의 수치해석결과를 보고 설계도면을 수정보완하여 실시하는데 비하여 제2차 안전성검토는 리모델링 허가절차 과정에서 제2차 정밀안전진단을 하기 전에 건축심의를 통과한 설계도면을 대상으로 전문기관이 검토를 하는 것이다. 이때 검토대상 설계도면은 이미 제1차 안전진단, 제1안전성검토 그리고 건축심의를 통과한 설계도면인 것이다. 또한 리모델링허가 이후의 절차를 보면 제2차 정밀안전진단에 따라 시공사와 설계회사가 협의하여 실시 공사를 위한 설계도면의 변경은 필수적인 것이다. 제2차 안정성 검토는 필요하다면 허가후 제2차 정밀안전진단을 한후 변경보완한 설계도면에 대하여 진행되는 것이 타당한 것이다.

아울러 기존건물을 대상으로 하는 안전진단과는 다르게 안전성 검토는 기존 건축물이 존재할 수가 없고 설계도상 공학적으로 계산된 수치나 컴퓨터시뮬레이션(MIDAS,ETABS)으로 오차범위를 확인할 수 밖에 없는 그야말로 검토 행위인 것이다.

안전에 대한 검증과정은 허가전 제1차안전진단, 안전성검토, 건축심의가 있고 허가후는 제2차정밀안전진단과 공사실시설계를 하여 이를 시.군.구청이 선정한 감리회사가 공사의 전과정을 점검하는 이중, 삼중의 제도적인 장치가 이미 법률상 존재하고 있다. 사실상 제2차 안정성검토는 필요성이 낮은 이중적인 제도이며 진행 순서도 실무과정상 뒤바뀐 것도 볼 수 있다.

 그리고 실무상 절차절차에서 리모델링 공사의 특성상 필수적으로 신공법이나 특허공법을 사용하여 설계를 해야 할 경우가 대부분이라서 설계에 적용하게 된다. 

그러나 이러한 공법을 이용한 설계를 할 경우 국가 전문검토기관은 한번도 사용되지 않은 공법이라는 이유로 의뢰인에게 실증실험자료의 제출을 요구하고 있다. 이때 의뢰인은 설계도상 건축물을 미리 구축하여 실증자료를 추출해야 하는 모순적 상황에 직면하게 된다. 또한 실증실험에 대한 안전진단 전문기관의 공식적인 기준이 없는 상태라서 비용과 시간을 추정할 수가 없게 된다. 그러나 현실적으로 불가능한 이러한 요구를 수용하기 위하여 의뢰인이 임의로 실증실험을 한다고 해도 그 결과를 신뢰하고 수용을 장담할 수도 없는 것이다. 그럼에도 컴퓨터프로그램검증에서 오차범위이내의 검증이 확인되는데도 불구하고, 반드시 확인이 필요하다면 국가 전문검증기관이 직접 구조물을 구축하여 실증실험을 해서 검증하는 것이 합리적이다. 이것이 국민에게 검토비를 받고 검증을 하는 국가전문기관의 존재 이유인 것이다.

또한 국가의 안전진단 전문기관의 실증실험자료 요구는 허가를 위한 설계도면 검토단계에서 전문기관의 안정성 검토를 위해서 필수적인 사항은 아니다. 그리고 법률적인 근거도 없다. 그리고 이미 제1차 안전진단과 제1차 안전성검토를 통과하고 건축심의도 통과한 설계도에 제2차 정밀안전진단으로 또 한번 안전상태를 점검하여 보완하는 장치가 충분히 존재하고 있다.

따라서 많은 국가공인자격을 구비한 전문 설계사나 시공사들이 공사 현장에서 창안하여 인증받은 검증된 신공법이나 국책연구사업으로 이미 공인된 국가특허기술의 원리를 이용하여 현장 적용을 위한 응용설계에서까지 실증실험자료 제출을 요구하는 것은 매우 중복적이고 보신주의적인 발상인 것이다.

백번 양보하여 설계도상 건축물의 실증자료 추출을 위한 실험 건축물을 구축하여야 할 경우에 국가전문기관은 안전성 검토의 실증자료의 추출을 위한 세부 기준을 미리 만들어 제시하거나 직접 기술 지도를 해야 한다. 이러한 기준의 내용에는 실증 실험을 의뢰할 공인된 특정기관, 비용, 규격. 장소, 수치 추출의 항목과 추출 방법 등이 명시되어야 할 것이다.

 무엇보다도 이러한 실증 실험은 국가 전문기관이 직접 실행하여 제출된 공법의 오류를 찾아내어 의뢰인의 설계도 변경을 지도할 도구로 활용되어야지 검토의 조건이 될 수는 없는 것이다.

 그리고 주택법 시행령 제79조 상 단2개 뿐인 안전성검토 국가 전문기관들의 데이터베이스에서 잠자고 있는 다수의 신공법이나 특허공법을 일반 국민이 유무상으로 사용할수 있게 하여 신공법과 특허공법의 공용성과 범용성 확대할 필요가 있다.

국민의 세금이 들어간 국책사업으로 개발한 신공법과 특허공법은 그 개발 목적상 국민에게 널리 활용되고 권장되어야 하며 오히려 인센티브를 주어 적극 사용하도록 유도하여야 한다, 

 또한 이 두 기관이 보유한 신공법 특허공법을 사용할 경우 교차 검증은 필요하다. 그러나 이과정에서 두 개 기관의 의견이 대립될 경우에는 제3기관이나 대학의 부설 연구기관으로 하여금 검증을 의뢰할 수 있도록 공인검증기관을 특정하고 공표하여 국민을 위한 구제 방법과 수단도 마련하여야 한다. 아니면 검증기관 수를 늘려 국민의 선택의 폭을 확대하여 이 문제를 해결하여야 한다.

 이러한 문제들이 발생하는 것은 2013년 공동주택의 수직증축을 가능하게 한 주택법 개정시에는 실무적으로 미처 고려 되지 못한 것이 원인일 수 있다. 논리적으로 안전진단과 안전성검토의 대상과 방법에 대한 대상과 절차를 세밀하게 고려하지 않았거나 지나친 건축물 안전에 대한 불신의 시대가 만든 기형적인 결과로 보인다.

그러나 문제해결을 위한 과감한 발상의 전환은 주택법상의 도시재생을 위한 수직증축 리모델링의 안전진단과 안전성검토 절차를 실효적으로 강화할 수 있다. 그리고 실무절차의 합리화를 이룰 수 있어 제2안전성검토라는 병목에서 정체되고 있는 많은 공동주택 리모델링 사업의 활성화를 가져올 수 있다. 지금 많은 현장의 혼란과 비용도 효과적으로 해결할 수 있다.

 또한 공동주택 리모델링에 관한 주택법의 후속 법률들의 공백은 법률상 절차에 존재하는 인허가 기관들의 과도한 규제의 수단이 된 지는 오래되었다. 다만 지금 당장은 법률의 제.개정이 어렵더라도 위에서 논한 몇 가지 실무적인 절차 합리화로도 전국의 많은 리모델링조합에 소속된 국민들의 고통을 해소할 수 있을 것이고 공동주택 리모델링 관련 이해관계자들과 국가전문기관들의 국민에 대한 인식이 개선될 수 있어 국민의 혼란과 갈등과 원성은 줄어들 것이다. 

뿐만 아니라 정부 정책당국과 국가검증기관의 신뢰도를 높이고 특허보유기관의 특허료 수익도 계속 증대되는 효과를 기대할 수 있다.

 그리고 현행 용적율이 높아서 재건축을 하지 못하는 노후 공동주택의 주거환경을 재생하여 필요한 지역에 효과적으로 신규주택을 대량으로 공급하는 목적도 달성할 수 있다.

 오늘날 국민의 혈세로 운영되는 국가기관의 의무와 책무는 과연 무엇인지를 생각합니다.

 이에 입법기관과 정부 정책당국과 국가 공공기관들은 도시정비법상 재건축 사업뿐만 아니라 주택법상 공동주택 리모델링 사업의 활성화를 위하여 사업절차를 합리적으로 개선하여 실무에 당장 적용이 가능한 실용적인 해결책을 조속히 마련할 것을 촉구합니다.

 2024.11.14.

류창곤 (행정사, 대한행정사회부회장)